什么叫以售养租，消费者投资房产有哪几种方式

本文目录一览

1，消费者投资房产有哪几种方式
2，房地产投资技巧有那些
3，房地产投资技巧
4，万达的商业模式有什么独到之处
5，房地产投资分析方法

1，消费者投资房产有哪几种方式

寻找旧房，拆旧建新，共售分成。这种操作手法要求投资者对房地产整套业务须相当精通。目前不少房地产开发公司都采用这种方式开发房地产，只是规模较大，另外在合建方式上也存在多样性。以旧翻新把旧楼买来或租来，投入一笔钱进行装修，以提高该楼的附加值，然后将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。采用这种方式投资商品房时应注意：尽可能选地段好，易租售的旧楼，另外，在装修之前，一定要结合地段经营状况以及房屋建设结构，确定装修之后的楼宇的使用性质以及目标顾客，切忌盲目。以租养租即长期租赁低价楼宇，然后以不断提升租金标准的方式转租，从中赚取租金养价。以租养租这种操作手法又叫当二房东。有些投资人，将租来的房产转租获利相当丰厚。如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，这种投资方式比较合适。

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消费者投资房产有哪几种方式

2，房地产投资技巧有那些

　楼花，即未完工的商品房，也叫期楼。炒卖楼花就是选准富有升值潜力的期楼，在楼花抛售之初予以购进，待机转卖，从买卖交易中赚取差价。运用炒卖楼花这种操作手法时应注意：洞悉本地房地产的走势与行情是成功炒卖楼花的前提，选准具有升值潜力的楼宇是成功卖楼花的关键。　　合建分成　　合建分成就是寻找旧房，折旧建新，共售分成。这种操作手法要求投资者对房地产整套业务须相当精通。这种手法如果操作得当，可以玩"空手道"。目前不少房地产开发公司也都采用这种方式开发房地产，只是规模较大，另外在合建方式上存在多样性。　　以旧翻新　　即把旧楼买来或租来，然后投入一笔钱进行装修，以提高该楼的附加价值，最后将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。采用这种方式投资商品房时应注意：尽可能选地段好、易租售的旧楼，如在学校、集市附近的一室房极受欢迎。另外，在装修布局之前一定要结合地段经营状况以及房屋建筑结构，确定装修之后的楼宇的使用性质以及目标顾客，切忌盲目。　　以租养租　　以租养租就是长期租赁低价楼宇，然后不断提升租金标准的方式分期转租，从中赚取租金差价。以租养租这种操作手法又叫当"二房东"。有些投资人，将租来的房产转租，获利相当丰厚。如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，这种投资方式比较合适。　　以房换房　　以房换房就是以洞察选机为前提，看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识到之前，以优厚条件采取以房换房的方式获取房产，待时机成熟再予以转售或出租，从中获利。一般是换进门面房或即将要动迁的房产，在操作中要注意获取的规划信息一定要准确和保密。　　此外，要想涉足房地产投资，还须练好"内功"，一要钻研房地产投资的专业知识，了解房地产投资的基本常识和操作程序；二要大量收集、整理和加工有关房地产投资材料。包括技术性资料，如政策、法规、市场价格、广告等；三要在实际操作中审时度势，灵活经营。经营无常法，惟变是根本，对于小本经营而言，尤应如此。

房地产投资技巧有那些

3，房地产投资技巧

然是投资增值快的房产，这就要在投资前作充分的了解房地产方面的市场信息如果是在当地投资，可深入作一些问卷调查；如果是异地投资，则应多上网关注房产投资方面的信息， “51淘房”就是这样的专业网站，上面有许多相关动态

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4，万达的商业模式有什么独到之处

万达在商业地产的杀手锏核心就是订单式地产，万达凭借订单式迅速在全国滚动开疆扩土。一时之间，订单式地产风起云涌，邯郸学步者众。但最后几乎全都铩羽而归，也包括万达。订单地就是地产商和品牌商家签订联合拓展协议，是个一荣俱荣一损俱损的模式。万达走到哪里，这些品牌（最初全是跨国品牌）跟到哪里开店。像后来华润系、凯德系、中粮系、深国投系都有订单地产的影子。也就是所谓的成熟商业地产模式的滚动复制。这种模式在早期可谓是必胜的大绝杀。但是随着商业的发展，背后的问题愈演愈烈。直接导致的后果就是招商愈来愈难。商业的同质化日趋加重，很多品牌在最后直接表示不再跟风了。因为他们不能做到或承受一个城市有自己的十几二十几家店，这在商业辐射上和品牌经营上是行不通的。但是这些品牌属于物业租售去化率小的品牌，换句话说，这些品牌吃不了多少面积。在商业地产中真正快速去化商业的是主力店，是影院、百货、旗舰店、专业店这些巨无霸商户。主力店在拓展的时候，拓展成本高，所以态度比较审慎，考察周期长。在万达神速迈步的影子中，他们是不会跟着跑的。但是万达也有自己的过河梯，万达相继成立了院线、百货、ktv这些去化度极高的吃货。为了弥补在家电行业的软肋，2005年6月万达与国美签订了排他协议，联手拓展家电线下市场。以售养租的秘密万达高速扩张的最大的瓶颈应该就是资金瓶颈，购物中心的回报周期长，回报率低，迅速拓展的风险也太大。万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和新物业中长期抵押贷款等。综合体中，住宅和写字楼部分快速去化带来的资金流。一方面是环节现金流的压力，另一方面是提高回报率。这一切都建立在万达最初的品牌成功上。现如今万达俨然已经是资本帝国。拥有自己的信托产品和私募渠道。钱似乎并不是问题了？ 18个月造城的神话？从拿地，到开业，18个月的凭空造城都有哪些因素的促成呢？政府，不看政府脸色的企业一定做不好生意（中国语录）。政府需要什么？换句话说，当政者需要什么？政绩、可观的财政收益等等等等等等等等等（自行脑补）。所以我们看万达模式都满足哪些条件。 a) 项目大，拿地转让费可观。 b) 提供大批的就业岗位，这是真的，一个成功的商业项目最少要解决数以万计的人就业问题。注意，我没夸张。 c) 城市基建的快速更新和商业的繁荣。（插播一个秘闻：在四线城市，如果招商招来沃尔玛、家乐福等，政府返还转让的50%左右。我记得某个项目传闻是1.2亿。） d) 有个万达，城市又多了一张名片。虽然可乐，这确实真的。城市形象真的。。。。君不见亮化工程全国推广吗？ e) 从长远收益来看，大体量的项目会带动周边商业的发展和成熟。比如说，万达边上那块地，原来最初值200w/亩.但是万达开业后，政府说，现在不是这个价了。值500w了。同时商业的发展长期带来的税收和复利收益也是很可观的。 f) 这一切全都要在任期内完成，这一句话就是所有的秘密。

万达表面上看是做地产，但是之前的地产企业，主要是买房子，卖配套，卖地段的，而万达则是造城市的，通过制造新的城市坐标，实现地产项目效益的最大化，成就新的城市热区。万达的所有项目，都是既有住宅、写字楼、影院，也有酒店、商业广场等等，构成了新的城市经营系统，通过这种系统化模式，最大限度挖掘了地产项目的价值，增加了项目的吸引力和项目的盈利能力。而即便难以短期内销售的项目，通过转租自用，收入也是不错的。2014年仅仅做出租，就收入104亿元。

5，房地产投资分析方法

房地产投资分析方法－销售比较法　　选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。　　房地产投资分析方法－总租金乘数法　　公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入　　投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。　　房地产投资分析方法－直接资本化法　　公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值　　营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。　　房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法　　公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资。　　初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。　　房地产投资分析方法－租金回报率分析法　　公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价　　这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。　　弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。　　房地产投资分析方法－租金回报率法　　公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）　　优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。　　弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。　　IRR法（内部收益率法）　　房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入　　优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。　　不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。　　作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。　　当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：　　如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。　　如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。　　还可以有一种更为简单、便捷的方法，虽不是很专业，但适合百姓进行投资选择：　　如果该物业的月租金＝房产每平方米单位价格×物业面积／100，则认为该物业物有所值。　　如果该物业的月租金＞房产每平方米单位价格×物业面积／100，则表明该投资项目尚具升值空间。　　以上是常用的比例与比率法，它有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断。有的需要进行专业性的投资分析，为投资者进行房地产投资理财。在看一项投资时，投资者有必要多看一些指标以增加可靠性。　　关键字：投资分析

但对消费者说来，也不失为一种当家理财的好方法，在别人尚未意识到之前：尽可能选地段好，在操作中要注意获取的规划信息一定要准确和保密。以租代购所谓以租代购是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户在合同约定的期限内购买该房，然后将装修一新的楼宇出售或转租除了直接购房方式外，人们还可选择另外 5种方式：合建分成合建分成就是寻找旧房。以租养租即长期租赁低价楼宇，只是规模较大，另外在合建方式上也存在多样性。这种操作手法要求投资者对房地产整套业务须相当精通。目前不少房地产开发公司都采用这种方式开发房地产，以优厚条件采取以房换房的方式获取房产，待时机成熟再予以转售或出租从中牟利。一般是换进门面房域即将要动迁的房产，投入一笔钱进行装修，看准一处极具升值潜力的房产，易租售的旧楼。有些投资人，这种投资方式比较合适。以房换房以洞察先机为前提，以提高该楼的附加值，将租来的房产转租获利相当丰厚。如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，然后以不断提升租金标准的方式转租，从中赚取租金养价。以租养租这种操作手法又叫当二房东。以旧翻新把旧楼买来或租来，另外，在装修之前，一定要结合地段经营状况以及房屋建设结构，确定装修之后的楼宇的使用性质以及目标顾客，切忌盲目，从中赚取利润。采用这种方式投资商品房时应注意，拆旧建新，共售分成，开发商即以出租时所定的房价将该房出售给租住户，所付租金可充抵部分购房款，侍租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。虽然是房地产商品房的一种变通方式

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